前回のブログでは、こう書きました。

「労働者が減る以上、賃貸物件が減っていく」

この理由を今回は書いていこうかと思ったのですが、順番に考えを書こうとすると長くなりすぎました（笑）

さて。

先が読めない未来を考える時には、過去の出来事を参考にすると流れが見えてきます。
今回考えるべきは「労働者が減るとき」なので、反対の「労働者が増えたとき」。
この時代を参考に考えたらいいのです。

人が増えていった時代の流れを見る

「明治維新」、このイベントで東京は沸き立ちました。
1868年ですので、今から150年ほど前の話となります。
今までも、江戸には幕府が置かれていたので賑わっていましたが、やはり政治の中心は京都です。しかし、御所が移転することで名実共に東京が日本の中心となったのです。

同時に日本中の人々が東京に住み始めるようになりました。

明治に入るまでの江戸の人口は公的記録からの推測で
60万人～120万人くらいだったと思われるそうです。
これが、150年後も2020年には1400万人。驚きの10倍以上です。

日本全体ではどうでしょうか。

ざっくりした数字では

• 1870年　3000万人
• 1910年　5000万人
• 1940年　7000万人
• 1970年　10000万人
• 2000年　12000万人

※1000万人以下の数字は適当に丸めてますので、正確ではありません。

2000～3000万人が30年ごとに増えていく時代だったようですね。
日本全体でみれば4倍です。

こういう時は建設業、というのは熱いビジネスとなります。
需要は常にあり、作ればほぼ確実に売れる状態です。
価格を多少上げて利幅をとっても、お客さんも毎年給料が上がってる時代ですから、買う側も強気です。

何人増えるのか、どこに増えるのか。わからなくても構いません。
全体が増える、ということは業界全体の切り分けるべき売り上げのパイが大きくなっていくのですから、多少作りすぎても構わない。
人だって必要ですから給料は弾むし、どんどん雇っていくでしょう。
右肩上がりの景気っていうのは、とにかく勢いがあるのです。
細かいことはどうだっていいんです。明日はきっと人（客）が増えるのですから。

景気がいい時代の、特徴

• 多少作りすぎても問題ない。値引きすればさばける。
• 人を多く雇って、給料も高めに設定。経験が裏付けの高品質を売りにします。
• 新規参入も多いので商品・サービスが「安くて質のいいもの」になる。

さて2000年以降は今までの逆になります。

景気が悪い時代の特徴

• 作りすぎては問題がある。少なく作って値上げして対応する。
• 人が来ないので、少数に絞って給与を高めにするか、多少人の質に目をつぶって安く雇うか。以前より育ちません。手抜きが「増えます」。
• 新規参入が少なく、大手が合併を繰り返し寡占・独占に。高くて質はほどほどに。

1970年～2050年の新築の値段はこうなる（大胆予測）

実家に行ったときに親に聞いてみたんです。

ハウスメーカーで建築条件付きの建売なら、やや安めだったのかもしれません。
とはいえ断熱区分４の寒い地域で、グラスウール50㎜という作りだったので冬は激寒でしたけどね！！

現在のPホームに建ててもらおうとすると　坪単価100万円から。
4900万＋消費税で5400万円くらいになるのでしょうか。
親、頑張ったんだなあとしみじみ思います。

ということは、この30年で大手ハウスメーカーの坪単価はインフレ込みで計算。
30坪だとこうなります。土地抜きの、建物だけの価格です。
さらに言えば、オプション抜きの、初期装備の家のイメージ。

.
1970年　80万円（消費税なし）　×30坪＝2,400万
2020年　100万円（消費税10％） ×30坪＝3,300万

この延長線に値段をつけるとすれば、こんな感じなのでしょうか？
2050年　125万円（消費税20％） ×30坪＝4,500万

ローンは年収の何倍で組むの？

1970年から2040年まで、年収が変わらず400万円だと仮定します。
先ほどのPホームの家を購入し、ローンを組んだ場合、
いわゆる「年収のX倍までローンを組みます」、という話はこうなりますね。

1970年　頭金400万＋ローン 年収400万×5倍  ＝計2400で年収の6倍

2020年　頭金500万＋ローン 年収400万×7倍  ＝計3300で年収の8.25倍

2050年　頭金500万＋ローン 年収400万×10倍＝計4500で年収の11.25倍

昭和の親の世代が、家のローンは年収５倍が目安。
これが2020年代は年収の７～８倍が目安ですね、と言われていることから考えてもまあ妥当。
2050年は、どうなんでしょう。年収の１０倍。
払えなくはないのかも知れませんが、今と比べると高いなあ、という印象です。

ローコストHMの価格はどうなるの？

2000年初頭に、坪単価19.8万円を宣伝していたメーカーがありました。
2010年ごろには坪単価は25.8万円くらい？
2020年現在はおそらく29.8万円くらいでしょうか。
宣伝通りの価格で建てられたとして、どのくらい変化したかを見てみましょう。
坪単価はおそらく40坪以上を基本としていますので、30坪の場合は5万円ほど上乗せされるかと思います。
その金額で試算します。※10万以下は四捨五入します

年度　坪単価　30坪で　諸経費　 消費税　消費税　　総額　　坪あたり

                                         15%　  （％）　（金額）

2000　25万　   750万　110万　　5％　　　40万　　900万円　坪30万

2010　31万   　930万　140万　　5％　　　50万　1,120万円　坪37.3万

2020　35万　 1050万　160万　　10%  　  120万　1,330万円　坪44.3万

えっ！本当に？
この値段で家が建つんですか！？

嘘でないのなら、ぜひ見積もりを聞きに行きたかったものです（真顔）

その真偽はさておき、値上がりの変化部分に焦点を当ててみると？
2000年→2010年の変化　1120÷900　＝1.24倍
2010年→2020年の変化　1330 ÷1120＝1.19倍
消費税の変化など、読めない部分が多いです。
ざっくりした推測で、10年で2割ずつ値上がりするとザルに仮定して、計算すると

2030年　1330×1.2倍＝1600万円　坪あたり53.3万

2040年　1600×1.2倍＝1920万円　坪あたり64万

2050年　1920×1.2倍＝2300万円　坪あたり69万

2050年の大手ハウスメーカーを坪単価125万と推測したのですから、それに比べればローコストと言えそうですね（白目）

乱暴に今までの線を伸ばしてのやっつけ推測ですので※個人の感想です、ってやつですね。
皆さんも思い思いに予想するといいかと思います。
ただ、新築に関しては「値段が安くなるよ、やったね！」ということはまずないかと思われます。
30年後は家の値段って、幾らくらいになってるんでしょうねえ。

賃貸についての考察ですが、長くなりすぎたのでまた次回に。